Cos’è davvero il valore di mercato?

Quando si parla di vendere o comprare casa, una delle prime domande è:
“Ma quanto vale questo immobile?”
Una domanda semplice… con una risposta meno immediata di quanto si pensi.

Spesso si fa confusione tra prezzo richiesto, valore di mercato, valore catastale, valore di perizia, valore commerciale. Tutti concetti diversi, che però influenzano in modo decisivo la trattativa, la concessione del mutuo e persino la tassazione.

📌 Valore di mercato: la definizione semplice (ma corretta)

Il valore di mercato è il prezzo più probabile a cui un immobile può essere venduto in un dato momento, in condizioni di libera contrattazione, tra un venditore e un acquirente informati e non sotto pressione.

✅ In pratica: è quanto quella casa può valere oggi, in quella zona, per quel tipo di immobile, se ci fosse una normale trattativa.

Non è un numero fisso: dipende dal mercato, dalle offerte simili in zona, dalla domanda, dallo stato dell’immobile e da altri fattori dinamici.

📋 Prezzo richiesto ≠ valore reale

Una delle confusioni più comuni: il prezzo richiesto da un proprietario non è automaticamente il valore di mercato.

🧠 Un bravo agente immobiliare aiuta a definire un prezzo in linea col mercato, per non bloccare la vendita e non “bruciare” l’immobile con annunci troppo alti.

📐 Valore di perizia: cos’è e perché incide sul mutuo

Se stai comprando casa con un mutuo, la banca invierà un perito per stimare il valore dell’immobile.

Il valore di perizia:

• È una stima tecnica e prudenziale
• Serve a garantire la banca sul valore reale dell’immobile
• Può essere più basso del prezzo di acquisto

💡 Attenzione: se il valore stimato è inferiore, il mutuo concesso sarà calcolato su quella cifra, non sul prezzo che hai concordato.

🏠 Cosa incide davvero sul valore di mercato di una casa?

Ecco i principali fattori che influenzano il valore reale:

• 📍 Zona (e microzona): non basta dire “Milano centro”, ogni via ha il suo peso
• 📏 Superficie commerciale: contano i mq reali + quota di balconi, cantina, ecc.
• 🧱 Stato dell’immobile: da ristrutturare, ristrutturato, nuovo
• 🛠️ Anno di costruzione e classe energetica
• 🏢 Contesto: piano, presenza di ascensore, spese condominiali, palazzo curato o no
• 🧭 Esposizione, luce, affaccio
• 🔑 Domanda e offerta in quel momento: influisce moltissimo!

🧾 Valore catastale: a cosa serve (e cosa NON è)

Il valore catastale non rappresenta il valore di mercato.
Serve solo per calcolare tasse come l’imposta di registro, IMU, successioni o donazioni.
Viene determinato con una formula fissa basata su rendita catastale x coefficienti.

💡 In genere è più basso del valore di mercato.

🔍 Come ottenere una valutazione corretta?

Puoi trovare stime online (es. portali immobiliari), ma per avere un dato affidabile servono:

• 📊 Comparabili reali venduti nella stessa zona
• 👁️ Sopralluogo fisico
• 🧑‍💼 Esperienza dell’agente nel conoscere il mercato locale

Un’agenzia seria ti fornirà:

• Una valutazione basata su dati oggettivi
• Una strategia di posizionamento realistica
• E ti aiuterà a valorizzare al meglio l’immobile prima di metterlo sul mercato

🎯 Conoscere il valore (vero) è il primo passo per vendere o comprare bene

Che tu stia pensando di vendere casa, acquistarla o richiedere un mutuo, capire la differenza tra valore di mercato, prezzo richiesto e valore di perizia è fondamentale.

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