(reddito, garanzie, perizia, LTV – spiegato in modo semplice)
Richiedere un mutuo oggi è un percorso più complesso di qualche anno fa.
Tassi d’interesse, nuove normative europee e criteri di valutazione più rigidi spingono le banche a un’analisi sempre più approfondita del profilo del richiedente.
In questo articolo vediamo, punto per punto, i fattori che contano davvero: reddito, garanzie, perizia, LTV e storia creditizia.
Indice
Il reddito: la prima garanzia
Il reddito è la base su cui si costruisce tutta la valutazione.
Le banche non guardano solo “quanto guadagni”, ma anche quanto è stabile e sostenibile nel tempo.
Cosa viene valutato:
- Tipo di contratto (tempo indeterminato, determinato, part-time, autonomo).
- Anzianità lavorativa e continuità delle entrate.
- Eventuali redditi aggiuntivi (bonus, provvigioni, affitti, seconda attività).
- Rapporto rata/reddito, cioè quanta parte del reddito verrebbe impegnata nel pagamento delle rate.
👉 In genere, il totale delle rate mensili (mutuo compreso) non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto.
Oltre questa soglia, la banca tende a essere più prudente o a ridurre l’importo finanziabile.
Il LTV: quanto incide l’anticipo
Uno degli indicatori più importanti è il Loan-to-Value (LTV), cioè il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile.
🔹 Esempio:
Casa da 300.000 € – anticipo 60.000 € → mutuo 240.000 € → LTV 80%
Casa da 300.000 € – anticipo 30.000 € → mutuo 270.000 € → LTV 90%
Più l’LTV è alto, più la banca percepisce rischio.
Per questo motivo, un anticipo del 20-30% è considerato ideale: rende la pratica più solida e può anche migliorare le condizioni offerte.
La perizia sull’immobile
Prima di concedere il mutuo, la banca incarica un perito per valutare l’immobile.
La perizia serve a verificare che il valore sia coerente con il prezzo di acquisto e che la casa sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale.
Durante la perizia vengono controllati:
- Valore di mercato e stato di manutenzione.
- Presenza di eventuali difformità edilizie.
- Conformità catastale e documentazione tecnica.
💡 Se il valore stimato risulta più basso del prezzo di acquisto, la banca può ridurre l’importo del mutuo o chiedere un anticipo maggiore.
La storia creditizia
Oltre al reddito, le banche consultano i principali sistemi di informazione creditizia per verificare l’affidabilità del richiedente.
Cosa controllano:
- Pagamenti passati (puntualità, ritardi, insoluti).
- Altri prestiti o finanziamenti in corso.
- Numero di richieste di credito recenti.
Anche piccoli ritardi nei pagamenti possono incidere sulla valutazione, soprattutto se frequenti.
Prima di richiedere un mutuo, può essere utile verificare la propria posizione creditizia e sistemare eventuali incongruenze.
Le garanzie aggiuntive
In alcuni casi, la banca può richiedere garanzie ulteriori per rafforzare la pratica:
- Coobbligato o garante, utile quando il reddito è basso o discontinuo.
- Polizze assicurative a copertura del mutuo.
- Fondo Garanzia Prima Casa (CONSAP), che permette di ottenere mutui fino all’80% o 90% del valore per determinate categorie (under 36, famiglie monogenitoriali, giovani coppie).
La sostenibilità nel tempo
Dal 2024 le banche adottano criteri più rigidi sulla “sostenibilità futura” del mutuo.
Significa che valutano non solo la tua situazione attuale, ma anche eventuali variazioni negative: aumento dei tassi, calo di reddito, cambi di lavoro.
Se scegli un tasso variabile, la banca può simulare uno scenario con rata più alta per capire se saresti in grado di sostenerla.
Come prepararti prima di chiedere il mutuo
Ecco una checklist pratica per presentarti in banca con una pratica solida:
✅ Calcola la rata sostenibile (entro il 30–35% del reddito).
✅ Evita nuove richieste di credito nei mesi precedenti.
✅ Sistema eventuali ritardi nei pagamenti.
✅ Prepara tutta la documentazione (buste paga, dichiarazione, planimetrie, APE, atto di provenienza).
✅ Se possibile, aumenta l’anticipo per migliorare il tuo LTV.
In sintesi
Nel 2025/26 le banche guardano soprattutto:
1️⃣ La sostenibilità della rata rispetto al reddito.
2️⃣ La regolarità dell’immobile e il valore stimato dalla perizia.
3️⃣ La tua affidabilità creditizia
4️⃣ L’equilibrio tra mutuo e valore della casa (LTV).
Arrivare preparati significa risparmiare tempo, stress e — spesso — ottenere condizioni migliori.
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