Frazionare un appartamento a Milano: costi, tempi e rischi

A Milano l’idea di frazionare un appartamento torna ciclicamente ed è semplice capirne il motivo: prendi un taglio grande, lo dividi, e ottieni due immobili più “vendibili” o più facili da mettere a reddito. Poi però arriva la realtà: pratiche, vincoli urbanistici, condominio, impianti, rumore, costi che “spuntano” a metà lavori… e il frazionamento smette di essere una scorciatoia.
Vediamo insieme quando è una mossa intelligente e quando è meglio evitarla.

Prima domanda (quella che conta): stai creando 2 case vere o 2 problemi?

Un frazionamento funziona davvero solo se le due unità risultanti sono:

• autonome (non “mezze case”)
• facili da vivere (spazi sensati, luce, distribuzione)
• facili da vendere/affittare (target chiaro)
• regolari (urbanistica + catastale + impiantistica)

Se ottieni due appartamenti “tirati”, bui o con soluzioni scomode, spesso succede questo:

• vendi/affitti sì… ma solo a sconto
• e la differenza la paghi in margine e tempo.

Quando a Milano ha senso (davvero)

Hai un taglio grande

Milano ha una domanda forte su bilocali e tagli compatti (prima casa, coppie, investimento, mobilità lavorativa).
Se sei in un’area in cui bilocali/trilocali “giusti” sono liquidi, il frazionamento può aumentare molto l’interesse.

La planimetria ti “regala” la divisione

I casi migliori sono quelli in cui:

• hai due affacci e una buona distribuzione
• puoi ricavare due zone giorno senza inventarti corridoi infiniti
• puoi portare bagni e cucine senza massacrare impianti e pendenze

Se invece tutto è concentrato da una parte (colonne di scarico lontane, affacci pochi, spazi strani), il costo sale e la qualità scende.

L’obiettivo è chiaro: vendita o reddito (e sai il target)

• Vendita: spesso serve un livello finiture più alto, “chiavi in mano”, e un progetto che piaccia subito.
• Reddito: serve robustezza e funzionalità (materiali pratici, manutenzione facile, layout che regge l’uso).

Se non sai dove vuoi andare, rischi di fare un lavoro “né carne né pesce”.

Hai un condominio “compatibile”

Non tutti i condomìni sono sereni su:

• nuove unità
• aumento di utilizzo parti comuni
• rumore lavori
• eventuali aggiornamenti millesimali

Non è che “non si possa fare” per principio, ma la gestione condominiale incide su tempi e stress.

Quando NON conviene

• Se dopo la divisione una delle due unità resta buia o con affacci sacrificati
• Se per rendere autonome le unità devi fare opere troppo invasive (impianti e scarichi molto lontani, spostamenti strutturali importanti)
• Se l’edificio ha vincoli o situazioni tecniche delicate (sottotetti, parti comuni complesse, impianti condominiali critici)
• Se la somma dei due “nuovi valori” non copre costi + rischio + tempo + imprevisti
• Se l’idea nasce solo da “così aumento i metri vendibili”: a Milano funziona più spesso la qualità che la matematica.

Cosa devi verificare PRIMA di spendere un euro

Qui sotto c’è la checklist “salva-cantiere”. Se la fai bene, ti eviti il 70% delle sorprese.

1) Fattibilità urbanistica

Serve un tecnico (architetto/geometra/ingegnere) che verifichi:

• se l’immobile è frazionabile secondo regole comunali e del fabbricato
• requisiti minimi (superfici, altezze, rapporti aeroilluminanti, ecc.)
• eventuali vincoli (zona, edificio, destinazioni, tutele)

Tradotto: prima di pensare ai lavori, devi sapere se il Comune ti consente di ottenere due unità regolari.

2) Situazione catastale e conformità

• planimetrie coerenti con lo stato di fatto
• eventuali difformità da sistemare prima (perché dopo diventa un incubo)

3) Impianti e colonne di scarico

È la parte che separa il frazionamento “furbo” da quello costoso:

• dove sono gli scarichi principali?
• dove può stare la seconda cucina?
• come porti ventilazioni e canne (se servono)?
• come separi correttamente impianto elettrico, acqua, gas (se presente)?

4) Ingresso e privacy

Domanda brutale: le due unità avranno un accesso sensato?

• doppio ingresso già esistente = jackpot
• ingresso unico con divisione interna = si può, ma va progettato bene
• soluzioni “strane” (passaggi davanti ad altre porte, spazi comuni improvvisati) = svalutano.

5) Condominio: cosa guardare

• regolamento condominiale
• impianti comuni (riscaldamento centralizzato? contabilizzazione?)
• eventuali aggiornamenti di ripartizioni/millesimi (in alcuni casi diventa un tema)

Pratiche e burocrazia: cosa aspettarti (senza panico)

Ogni caso è diverso, ma in generale un frazionamento coinvolge:

• pratica edilizia (tipo e complessità dipendono dalle opere)
• aggiornamenti catastali (nuovi subalterni)
• certificazioni impianti a fine lavori
• APE per le nuove unità (spesso richiesto/necessario in caso di vendita/locazione)

Non è “solo dividere una planimetria”: è creare due immobili autonomi e vendibili.

Costi: quanto costa frazionare davvero?

Qui conviene ragionare per blocchi, perché il frazionamento non è un “costo unico”.

1) Costi tecnici e pratiche

• sopralluoghi, rilievo, progetto
• pratica edilizia
• direzione lavori / coordinamento sicurezza (se necessario)
• pratiche catastali e aggiornamenti

Range indicativo: spesso alcune migliaia di euro, che salgono con complessità e dimensioni.

2) Costi di cantiere (la parte grossa)

Dipendono soprattutto da:

• quanti bagni devi realizzare/spostare
• quanto sono lontani gli scarichi
• qualità delle finiture
• interventi su muri/porte/isolamenti acustici
• impianti separati

Il punto chiave: non è solo “due cucine e due bagni”. È farli bene, con impianti a norma e senza problemi futuri.

3) Allacci e separazioni

Possibili costi extra:

• nuovi contatori o ripartizioni (quando applicabile)
• separazione impianti
• adeguamenti richiesti in corso d’opera

4) Extra spesso sottovalutati

• insonorizzazione tra unità (a Milano non è un vezzo: è ciò che evita l’effetto “case a parete sottile”)
• porte REI/accorgimenti specifici se richiesti dal contesto
• sistemazioni parti comuni (se durante lavori si rovina qualcosa)
• arredi se vuoi venderle “pronte” o affittarle subito

Regola pratica: metti sempre un cuscinetto imprevisti. I frazionamenti senza imprevisti sono rari.

I rischi veri (quelli che mangiano margine)

1) Rischio “tecnico”: scarichi e impianti

Se scopri a metà lavori che per portare lo scarico devi rompere più del previsto o che la pendenza non torna, i costi schizzano.

2) Rischio “qualità”: due unità invendibili a prezzo pieno

Se una unità risulta:

• buia
• stretta
• con ingresso scomodo
• con bagno “impossibile”
  … il mercato te la punisce.

3) Rischio “documentale”: difformità precedenti

Molti immobili hanno piccole difformità storiche. Se non le affronti prima, possono bloccare pratiche o rallentare la vendita.

4) Rischio “mercato”: fai due bilocali dove la zona chiede altro

In alcune micro-zone può funzionare meglio:

• un trilocale “family”
• oppure un grande bilocale premium
  … rispetto a due unità “piccole”.

5) Rischio “condominio”: attriti e tempi

Non è solo “se si può fare”: è quanto ti complica la vita e quanto allunga i tempi.

Come capire se conviene: il calcolo semplice

Fai questo ragionamento (senza innamorarti dell’idea):

1. Quanto vale oggi l’appartamento “intero” in modo realistico?
2. Quanto varrebbero le due unità finite, realisticamente (non il prezzo dei sogni)?
3. Sottrai:

• costi tecnici + pratiche
• costi lavori + arredi (se previsti)
• imprevisti
• costi finanziari/tempo (mesi senza reddito o con immobilizzo capitale)

4. Aggiungi una riga importante: il rischio
   Perché frazionare significa anche assumersi il rischio di tempi lunghi e varianti.

Se il margine finale è “risicato”, spesso non conviene.
Se il margine è buono e le due unità risultanti sono belle e vendibili, allora sì: è un’operazione intelligente.

Conclusione

A Milano frazionare può essere una mossa molto intelligente ma… occhio! Prima di fare una scelta di questo tipo, va fatta un’analisi molto dettagliata dei pro e contro.