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Cos’è l’affitto a canone concordato?
L’affitto a canone concordato, noto anche come contratto 3+2, è una tipologia di contratto di locazione residenziale introdotta dalla Legge n. 431 del 1998. A differenza dei contratti a canone libero, dove il proprietario e l’inquilino stabiliscono liberamente l’importo dell’affitto, nel canone concordato il prezzo viene definito in base ad accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, spesso con il supporto dei Comuni.
Perché è rilevante a Milano?
Milano, con il suo vivace mercato immobiliare e la forte domanda abitativa, vede nell’affitto a canone concordato un’opportunità per rendere gli affitti più accessibili e stabili. Questa formula contrattuale mira a:
- Favorire l’accesso alla casa per fasce di popolazione con redditi medi o bassi.
- Incentivare i proprietari a immettere sul mercato immobili a condizioni agevolate, beneficiando di vantaggi fiscali.
I vantaggi per gli inquilini
Affitti più bassi
Il canone concordato è generalmente inferiore ai prezzi di mercato, rendendo gli affitti più accessibili, soprattutto in zone ad alta domanda come il centro storico o i quartieri universitari.
Durata contrattuale equilibrata
Con una durata minima di 3 anni rinnovabili per altri 2, offre una maggiore stabilità abitativa rispetto ai contratti transitori, senza vincolare eccessivamente nel lungo termine.
Maggiore tutela
Gli accordi territoriali stabiliscono clausole a tutela degli inquilini, garantendo condizioni contrattuali più trasparenti e sicure.
I vantaggi per i proprietari
Agevolazioni fiscali
- Cedolare secca al 10%: i proprietari possono optare per la cedolare secca con un’aliquota ridotta al 10%, invece del 21% previsto per i contratti a canone libero.
- Riduzione dell’IMU e della TASI: alcuni comuni, tra cui Milano, prevedono sconti sulle imposte locali per chi affitta a canone concordato.
Maggiore sicurezza
La presenza di accordi territoriali e clausole standardizzate riduce il rischio di controversie legali con l’inquilino.
Incentivi per la locazione di immobili sfitte
Affittare a canone concordato può essere un modo efficace per mettere a reddito immobili non utilizzati, contribuendo a ridurre il fenomeno delle case sfitte in città.
Come viene determinato il canone?
Il canone di affitto viene calcolato sulla base di parametri stabiliti negli accordi territoriali, che considerano:
- Zona di localizzazione: Milano è suddivisa in diverse aree con valori differenti.
- Caratteristiche dell’immobile: superficie, stato di conservazione, presenza di ascensore, balcone, riscaldamento autonomo, ecc.
- Coefficienti di merito: elementi che aumentano o diminuiscono il valore dell’affitto (es. vicinanza ai trasporti pubblici, piano dell’abitazione).
Gli accordi più recenti per Milano sono stati sottoscritti dalle principali associazioni di categoria e sono disponibili presso gli uffici comunali o online.
Procedura per stipulare un contratto a canone concordato
Verifica dei requisiti
Assicurarsi che l’immobile e le parti coinvolte soddisfino i requisiti previsti dagli accordi territoriali.
Calcolo del canone
Determinare l’importo dell’affitto utilizzando le tabelle e i parametri degli accordi.
Redazione del contratto
Il contratto deve essere redatto in forma scritta e contenere tutte le clausole obbligatorie previste dalla normativa.
Attestazione di rispondenza
È necessario ottenere un’attestazione da parte di un’associazione di categoria o da un professionista abilitato che certifichi la conformità del contratto agli accordi territoriali.
Registrazione
Il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Possibili svantaggi e come gestirli
Per i proprietari:
- Canone inferiore al mercato: potrebbe sembrare meno vantaggioso a breve termine, ma le agevolazioni fiscali e la maggiore stabilità compensano spesso questa differenza.
- Vincoli contrattuali: la rigidità delle clausole potrebbe limitare la flessibilità, ma garantisce una maggiore tutela legale.
Per gli inquilini:
- Minori possibilità di trattativa: il canone è predefinito, lasciando poco spazio a negoziazioni.
- Obblighi specifici: alcune clausole potrebbero imporre maggiori responsabilità in termini di manutenzione ordinaria.
Consigli pratici
Per i proprietari:
- Consultare un esperto: rivolgersi a un’agenzia immobiliare o a un professionista per gestire al meglio la stipula del contratto.
- Valutare i benefici fiscali: calcolare attentamente le agevolazioni per comprendere il reale vantaggio economico.
Per gli inquilini:
- Verificare la conformità: assicurarsi che il contratto sia effettivamente a canone concordato e che rispetti gli accordi territoriali.
- Conoscere i propri diritti: informarsi sulle clausole e sulle tutele previste dalla legge.
Conclusione
L’affitto a canone concordato rappresenta una soluzione win-win nel mercato immobiliare di Milano, promuovendo un equilibrio tra le esigenze dei proprietari e quelle degli inquilini. Grazie ai benefici fiscali e alla maggiore tutela contrattuale, questa tipologia di contratto può essere la scelta ideale per chi desidera affittare o locare un immobile nella città.
